Kinnisvara hinda mõjutavad tegurid

Kinnisvara hinnastamisel mängivad rolli nii otsesed faktorid ehk objekti asukoht, selle seisukord ja lisaväärtused, kui ka kaudsed tegurid – näiteks üldine majanduslik kliima.

Turg
Kinnisvara hinna kujundab pakkumine ja nõudlus, nagu mistahes muu müügiga. Need võivad sõltuda piirkonna muudatustest – näiteks uusarendused, konkureerivad objektid läheduses, ehitatavad haridusasutused, sportimise ja vaba aja veetmise võimalused.
Kui pakkumisi napib ja palju inimesi soovib piirkonda kolida, siis müüjad tunnevad end enesekindlamalt ning hinnad tõusevad. Kui majandusel läheb hästi, siis tõusevad ka kinnisvara hinnad üldiselt. Vastupidiselt, kui majandus, tarbija kindlustunne ja nõudlus langeb, siis hakkavad ka kinnisvara hinnad langema.

Hindamisväärtus
Hindamine on kinnisvara hinnakujundusel üks olulisemaid protsesse. Kui kinnisvara soetatakse laenuga on ostjal peaaegu alati vajalik tellida hindamisakt. Pangad ei ole nõus laenu andma, kui hindamisaktis välja toodud vara väärtus on kokkulepitud müügihinnast märgatavalt väiksem. Seega kui vara hinnanguline väärtus jääb alla, peab müüja hinda alandama või ostja leidma lisaraha omafinantseeringu suurendamiseks.
Kui hindaja leiab, et hinnataval objektil on mõni tehniline probleem, näiteks küttesüsteem on välja vahetatud, kuid registrisse on jäänud muudatus kandmata, siis ei kiida pank laenu heaks enne, kui probleemid on parandatud. Taoliste probleemide lahendamine toimub tavaliselt müüja kulul. Hindajad järgivad kinnisvara hindamise struktureeritud protsessi vaadates hiljutisi müüke piirkonnas, et kehtestada võrdlushind. Seejärel korrigeeritakse hinda üles või alla vastavalt täiendustele, mis parameetrid on või mida pole võrreldavatel objektidel.

Kinnisvara asukoht
Enamiku kodude puhul mõeldakse asukoha all järgnevaid tegureid, mis mõjutavad ostja elustiili:

  • Naabruskond on üks kodu väärtuse suurimaid mõjutajaid, kuna see annab edasi üldise meeleolu ning tekitab ostjates kindlustunde.
  • Kohalike töökohtade lähedus on enamiku tööealiste ostjate jaoks väga oluline prioriteet, kuna mitte keegi ei soovi kulutada enda väärtuslikku aega tööle ja koju sõitmise peale.
  • Infrastruktuuri ning vaba aja veetmise võimaluste lähedust hindavad kõige enam nooremad ostjad, kuid sellel on oluline roll kõigi koduostjate hinnakujunduses. Samuti mängib tähtsat rolli lasteaedade ning koolide lähedus.

Kinnisvara seisukord ning lisaväärtused
Kuigi mõned ostjad otsivad renoveerimist vajavaid objekte, eelistavad enamik koduostjaid kodu, mis on sissekolimiseks kohe valmis või mis vajab vaid väikest kosmeetilist remonti. Renoveeritud köögid ja vannitoad on ühed olulisemad täiendused, mida otsitakse, kuna need võivad tähendada suuri kulutusi (ja peavalu), kui ostja peab hakkama neid ise uuendama.
Samas eramajadele leidub palju selliseid ostjaid, kes soovivad uue kodu enda maitse järgi kujundada. Seega otsitaksegi just ilma lõppviimistluseta või remonti vajavaid objekte, et kinnisvara soodsamalt kätte saada, misjärel hakatakse oma võimaluste järgi jooksvalt objekti renoveerimisse investeerima.

Seisukord ja vanus
Kodu vanusel ja suurusel on selle väärtusele ilmselge mõju, kuna koduostjad peavad alati silmas ülalpidamiskulusid ja ruutmeetri hinda ning langetavad seeläbi otsuse. Uuemad kodud müüakse üldjuhul kallimalt kui vanemad, kuna nende tehniline seisukord on kaasaegsem ning ülalpidamine soodsam. Erandiks on siinkohal kindlasti unikaalse asukohaga vanemad objektid. Nii nagu tarbija muutub iga aastaga aina nõudlikumaks, muutuvad küttesüsteemid igal aastal aina efektiivsemaks. Vanemas majas uue süsteemi kasutamisele võtmine võib tähendada kordades suuremat kulu, kui uue kütte- või ventilatsiooniseadme paigaldamine. Näiteks õhk-vesi soojuspumba või maakütte pumba kasutusele võtmise peamiseks eelduseks on nõuetele vastava põrandakütte torustiku olemasolu ning selle puudumine tähendab suurt lisainvesteeringut selle valmiduse loomise näol.
Täielikult renoveeritud kodu võib maksta sama palju kui uus kodu – objekti seisukord on oluline. Vanema renoveeritud kodu suureks plussiks on kindlasti see, et maja vajumine on juba ära toimunud ning vajumisest tulenevate defektide parandamisega ei pea pidevalt tegelema. Samuti on vanemad kodud tihtipeale möbleeritud ning ostja ei pea tegema suuri väljaminekuid uue köögimööbli, garderoobikappide ja muu soetamiseks.

Nagu näha, on väga palju erinevaid faktoreid, mis mõjutavad kinnisvara hinda. Väljatoodud hinnastamise parameetrite peale soovitan alati mõelda, sest need aitavad Sul oma vara väärtuse paika seada ning enda müügihinna eest enesekindlamalt seista, kui huvilised tingima hakkavad.

NB! Juhul, kui jääd hätta enda kinnisvara müügihinna määramisega, siis me pakume Harju- ja Läänemaal müügihinna analüüsi. Analüüsi käigus tutvub meie maakler Sinu kinnisvara iseärasustega ning analüüsib, kuidas kinnisvara seisukord, turukonkurents ning teised olulised aspektid müügiprotsessi mõjutaksid.
See on meie klientidele tasuta, seega kui Sul on vaja abi oma kodu müügihinna määramisel, täida meie kodulehel lihtne ANKEET või helista +372 5827 1377.

Andreas Saarem, kinnisvaramaakler